Le chalet des Eaux Vives

Site du chalet des eaux-vives à Abondance

Cessions de parts de la SCI

Cet article présente les principales étapes d’une cession de parts de la SCI. Pour chaque étape, il vise à préciser les règles qui l’encadre et les modalités jusqu’ici utilisées pour appliquer ces différentes règles lors des cessions récentes. Il ne saurait être totalement prescriptif et son exhaustivité n’est pas garantie. Il ne traduit que l’expérience des cessions réalisées récemment. Elles ont toutes été réalisées sous seing privé faute de pouvoir identifier un notaire motivé par notre organisation jugée atypique et par les enjeux financiers très limités de ces cessions.

Avant la cession, choix des acquéreurs

La cession de tout ou partie des parts de la SCI détenues par un associé se prépare conformément aux statuts.

Ces derniers précisent en leur Article 15 (page 14) les « conditions de mutations entre vifs ». A noter que son second item de cet article concerne les transmissions par décès qui font donc l’objet de dispositions spécifiques.

Les statuts actuels précisent que la cession peut être effectuée sous seing privé sous réserve de l’approbation préalable d’une l’assemblé générale.

Il appartient au cédant d’identifier le ou les acquéreurs. Pour les acquéreurs déjà associés de la SCI, la cession peut avoir lieu sans autre formalité préalable. Les acquéreurs non encore associés de la SCI le deviendront suite à la cession. Les statuts précisent alors que les candidats acquéreurs doivent, préalablement à la cession, être agréés lors d’une assemblée générale. L’assemblée Générale est en outre informée des conditions de la cession (nombre de parts, prix et acquéreurs)

L’article 15 précise de même les règles formelles de communication des informations entre les parties (lettres recommandées) durant ces préalables. Notre pratique actuelle se contente généralement d’écrits simples voir de courriels. Cependant, l’agrément des nouveaux acquéreurs doit en revanche être consigné dans un procès verbal d’assemblé générale.

Le prix de cession

Il peut bien entendu faire l’objet d’une négociation entre le cédant et le cessionnaire. Par défaut, les dernières cessions réalisées l’ont été au prix de 40 Euros par part. Ce prix a été déterminé sur la base de l’estimation du bien effectuée en 2014 par le cabinet notarial d’Abondance.

Le prix de chaque part se déduit de cette estimation (ou de son actualisation éventuelle) en divisant ce prix par le nombre de parts (7000) et en appliquant ensuite un abattement qui tient compte notamment de la « liquidité » des parts. Cet abattement ne peut cependant être trop grand, le fisc veillant à ce que les parts ne soient pas cédées à trop bas prix, permettant ainsi de dégager des bénéfices indus. L’abattement retenu qui conduit au prix de 40 euros n’a pas donné lieu à remarque des administrations

L’acte de cession

Dans l’hypothèse d’une cession sous seing privé, on peut adapter à la cession le canevas retenu pour les récentes cessions. l’ensemble de celles-ci est accessible en ligne sur l’espace associé du site. ici. Toutes ces cessions ont été dument déposées et enregistrées par les administrations. elles n’ont fait l’objet d’aucune questions ou remarques. La gérance peut ici fournir les fichiers « natifs » au format Word afin de faciliter la saisie.

L’acte de cession est visé par le cédant et le cessionnaire. Il est recommandé d’en viser cinq exemplaires afin de permettre les formalités ultérieures enregistrement et d’archivage.

L’acte visé doit être transis à la SCI en trois exemplaires. Il est ensuite transmis aux différentes administrations concernées pour ses enregistrements.

Les enregistrements par les administrations:

1 Les services fiscaux de la SCI doivent tout d’abord enregistrer la cession. La gérance se charge de l’envoi et du règlement des droits correspondants. Sous environ un mois, la SCI reçoit les exemplaires visés de l’acte et les retransmet au cédant et au cessionnaire. Un exemplaire de l’acte visé est conservé par la gérance. Noter que les actes disponibles en ligne sur le site de la SCI sont les versions ainsi enregistrées.

2 Les services fiscaux dont dépend le cédant doivent recevoir de sa part une déclaration de la plus-value réalisée par le cédant durant sa période de détention des parts. Cette déclaration utilise le formulaire Cerfa 2074 (vérifier et actualiser car cela a déjà changé entre 2017 et 2020 !). L’acte de cession n’ a pas à être transmis à l’administration fiscale, le formulaire mentionnera le prix de l’échange.

Le calcul exact de la plus-value est complexe. le cédant peut ici avoir recours à un expert, la gérance se tiendra alors à disposition pour fournir les éléments relatifs à la SCI. A défaut, la gérance a déjà établi de tels formulaires pour les cas de petits nombres de parts détenues en outre depuis longtemps. Ces deux conditions simultanées conduisent à des montants de taxes très limités (quelques dizaine d’euros). Pour les parts détenues depuis 28 ans et plus, la cession est exonérée de ces taxes. On trouvera ici un exemple de la déclaration fiscale correspondant à la cession des parts qui furent détenues par Jacqueline Tachon. Les faibles enjeux financiers peuvent inciter à reprendre les chiffres généraux en leur appliquant une simple règle de trois sur le nombre de parts concernées.

Ces dépôts n’ont pas attiré de questions ni de remarque des administrations fiscales concernées (pas de félicitations ni de brevet de complétude non plus !!)

3 Le tribunal de commerce est informé de la nouvelle liste des associés et/ou de la nouvelle répartition du capital de la SCI. Le dossier correspondant est préparé par la gérance sur la base du PV de l’assemblé générale qui doit adopter la révision des statuts (Article 7) qui résulte de la ou des cession(s). Le dossier comprend: les statuts révisés, le PV de l’assemblée qui acte de cette révision, les formulaires présentant l’état civil des nouveaux associés ainsi qu’un originale de l’acte de cession visé et enregistré (point 1)

A l’issue de l’instruction de ce dossier, le tribunal de commerce procède à la mise à jour du document k-Bis.

La rénovation de la chambre verte

Comme prévu, le groupe de Céline vient de terminer son séjour de travaux au chalet.

La fresque des toilettes du rez-de-chaussée est achevée et remarquable, l’escalier d’accès au premier est repeint. Bravo aux artistes.

Ces travaux se sont aussi attaqué à la rénovation de la chambre « verte » située au dessus de la cuisine. Sa verdeur était en effet bien passée et sa maturité assez nettement dépassée.

Les photos ci-après montrent l’ampleur de la tâche: enlèvement du papier peint, des plinthes, refonte de l’électricité désormais raccordée avec des circuits conformes, enduit des murs et du plafond puis peinture des murs et pose de toile verre au plafond et peinture des huisserie. Merci à tous et toutes.

Le remplacement du parquet est prévu à l’automne par nos amis de la Cité de l’Espérance. Il faudra au préalable enlever le parquet ancien.

Le Pont du diable

Le site du pont du diable est situé dans la valléee de Morzine, quelques kilomètres au dessus du rond point où vous avez bifurqué pour monter à Abondance. Il est donc rapidement accessible du chalet.

C’est un site naturel aménagé dont la visite vaut le déplacement. A cet endroit, la Dranse de Morzine a creusé une profonde gorge partiellement comblée par un gigantesque éboulement. Les aménagements permettent l’accès au fond de la gorge avec des vues spectaculaires.

Compter une heure de visite.

Les détails pratiques sur le site du Pont du diable ici

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